Налоги, которыми облагается жилая недвижимость в Англии, если вы инвестируете с целью получения аренды (buy-to-let) или покупаете второй дом.
Не секрет, что недвижимость в Англии почти удваивается в цене каждые десять лет. Это делает рынок недвижимости привлекательным как для местных, так и зарубежных инвесторов. Но, вместе с прибылью, которою получают инвесторы на протяжении последних лет растут и налоги. Мы предлагаем вам ознакомиться с информацией, которая поможет разобраться с налогами на недвижимость в Англии.
1) Stamp Duty (Гербовый Сбор)
0% ставка stamp duty будет действовать до 30 июня 2021 года на недвижимость стоимостью до £500,000, и с 1 июля до 30 сентября 2021 года на недвижимость стоимостью до £250,000.
Тем не менее, если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду (buy-to-let) или второй дом, вам нужно оплатить дополнительно 3% налог к стандартной ставке гербового сбора.
Ниже в таблице перечислены ставки, которые применяются к покупкам жилья для сдачи в аренду, а также покупки второго дома в период до 30 июня 2021 года:
Стоимость недвижимости | Ставка гербового сбора |
£0 — £500,000 | 3% |
£500,001 — £925,000 | 8% |
£925,001 — £1.5m | 13% |
£1.5m + | 15% |
Следующие ставки применяются к покупкам для сдачи в аренду и второго дома в период с 1 июля по 30 сентября:
Стоимость недвижимости | Ставка гербового сбора |
£0 — £250,000 | 3% |
£250,001 — £925,000 | 8% |
£925,001 — £1.5m | 13% |
£1.5m + | 15% |
С 1 октября 2021 для всех будут применяться обычные ставки.
2) Capital Gains Tax on buy to let property.
Налог на прирост капитала при покупке для сдачи в аренду.
Если вы продаете недвижимость дороже, чем вы за нее заплатили (за вычетом таких расходов, как гербовый сбор и гонорары агента/адвоката) — вы получаете прибыль (прирост капитала) и поэтому должны оплатить налог.
Что вы можете сделать, чтобы уменьшить ваши обязательства по CGT?
Как физическое лицо вы получаете налоговое послабление в размере £12,300.
Существуют законные способы уменьшить сумму налога на прирост капитала (CGT), подлежащего уплате:
• Убыток от продажи недвижимости для сдачи в аренду в предыдущие налоговые годы
• Гонорары адвоката
• Гонорары агента по недвижимости
• Расходы на рекламу недвижимости для продажи
• Гербовый сбор
• Любые расходы на «капитальные» статьи.
Также доступны определенные налоговые льготы. Например, если недвижимость ранее была вашим основным местом жительства, то прибыль может быть уменьшена.
Налог, подлежащий уплате с прибыли от продажи недвижимости, должен быть оплачен в течении 30 дней с даты продажи недвижимости.
3) Налог на полученную арендную плату.
Вам необходимо задекларировать арендную плату, которую вы получаете, в налоговой декларации. Налог с вашего дохода взымается в соответствии с диапазоном подоходного налога (20% для налогоплательщиков по базовой ставке, 40% или 45% по повышенной).
Однако вы можете уменьшить налог, который вам придется платить, вычтя определенные «допустимые расходы» из вашего налогооблагаемого дохода от аренды.
Допустимые расходы включают:
• Муниципальный налог, страхование, арендная плата за землю и т.д.
• Ремонт и обслуживание недвижимости. Однако крупные улучшения, такие как пристройки и т.п., не подлежат вычету по налогу на прибыль. Они будут добавлены к стоимости собственности при ее продаже и будут вычитаться из суммы прироста капитала.
• Юридические, управленческие и другие профессиональные сборы, такие как затраты на агентства по аренде.
• Прямые расходы, такие как телефонные звонки и реклама для новых арендаторов, затраты на проезд.
• Прочие расходы, включая взносы на страхование зданий.
Чтобы платить меньше налогов выгоднее ли открыть компанию?
Зависит от ряда факторов: о каком количестве недвижимости идет речь, как скоро вы планируете получить доход от продажи, индивидуальные обстоятельства.
На компании не распространяется новое ограничение для процентов по ипотеке, которое вступило в силу с апреля 2017 года. Проценты для компаний классифицируются как коммерческие расходы и полностью вычитаются из дохода.
Компании платят корпоративный налог по фиксированной ставке независимо от размера прибыли. Ставка налога на прибыль в настоящее время составляет 19%. Это делает ставку налога очень привлекательной по сравнению с 40% и 45% для налогоплательщиков с более высокими ставками.
Правила изменятся после апреля 2023 года, для компаний с прибылью более £50,000 ставка налога — 25%. Тем не менее, компаниям, заработавшим от £50,000 до £250,000, будут положены налоговые льготы, и только зарабатывающим больше £250,000 нужно будет платить полную ставку налога 25%.
Как выводить себе деньги?
Если деньги выводятся из компании в качестве дивидендов, но только первые 2000 фунтов дивидендного дохода не облагаются налогом. Любые дивиденды, полученные сверх этого, будут взиматься по ставке 7,5% для налогоплательщика с базовой ставкой и 32,5% или 38,1% для налогоплательщика с более высокой ставкой. Этот налог взымается после уплаты корпоративного налога в размере 19%.
Деньги можно перечислять в качестве заработной платы, однако компания должна зарегистрироваться как работодатель и платить налоги с выплаченной заработной платы. B большинстве случаев это обходится дороже, чем выплата дивидендов.
Компании также должны подготовить ежегодные отчеты и подать налоговые декларации, что может быть обременительным.
Процентные ставки, взымаемые по ипотеке для компаний, всегда выше, чем для физических лиц, поэтому необходимо сравнить сумму ставок с налоговыми последствиями.
Если вы планируете делиться прибылью с вашей семьей, при формировании компании стоит задуматься о том, кому будет принадлежать компания. Возможно добавить владельцем жену/мужа, совершеннолетних детей, что существенно оптимизирует налог.
Передача недвижимости в собственность компании может повлечь за собой уплату гербового сбора (Stamp Duty) и налога на прирост капитала (Capital Gains Tax), поэтому перед совершением такой сделки следует обратиться за советом.
Из-за сложностей в этой области важно, чтобы вы обратились за профессиональной консультацией по вопросам налогообложения.